Question 1

Was ist der Richtwertmietzins und warum ist er relevant?

Accepted Answer

Der Richtwertmietzins ist der gesetzlich festgelegte Basismietpreis pro Quadratmeter, der für Altbauwohnungen gilt, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) vollständig unterliegen. Er wird vom Gesetzgeber regelmäßig angepasst und variiert je nach Bundesland. Liegt Ihre tatsächliche Miete über diesem Richtwert – ohne dass zulässige Zuschläge (z. B. für besondere Lage oder Ausstattung) dies rechtfertigen –, ist die Miete möglicherweise überhöht und kann beim Richtwert angefochten werden.

Question 2

Für welche Wohnungen gilt das Mietrechtsgesetz (MRG)?

Accepted Answer

Das MRG gilt grundsätzlich für Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 baubewilligt wurden (sogenannte Altbauten). Für Wohnungen in Gebäuden, die danach errichtet wurden, gilt das MRG nur eingeschränkt oder gar nicht. Wichtig ist auch: Einfamilienhäuser, Dachgeschossausbauten und Wohnungen in bestimmten geförderten Bauten können ausgenommen sein. Eine individuelle Prüfung durch einen Rechtsanwalt klärt, ob Ihre Wohnung dem MRG unterliegt.

Question 3

Wie viel kann ich maximal zurückfordern?

Accepted Answer

Das MRG erlaubt die Rückforderung zu viel bezahlter Miete für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren rückwirkend ab Antragstellung bei der Schlichtungsstelle. Die genaue Höhe hängt von der monatlichen Überzahlung und der Dauer des Mietverhältnisses ab. Bereits eine Überzahlung von € 100 pro Monat ergibt über drei Jahre ein Rückforderungspotenzial von € 3.600. Nach einer individuellen Prüfung Ihres Mietvertrags kann der von uns beauftragte Rechtsanwalt einen konkreten Betrag berechnen.

Question 4

Was ist die Schlichtungsstelle und wie funktioniert das Verfahren?

Accepted Answer

Die Schlichtungsstelle ist eine kostenlose behördliche Einrichtung, bei der Mietrechtsfragen außergerichtlich geklärt werden können. In Wien ist das die MA 50, eigene Schlichtungsstellen gibt es aber auch in weiteren Städten wie Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Linz, Neunkirchen, Salzburg, St. Pölten und Stockerau. Zuständig ist jeweils die Schlichtungsstelle am Wohnort der Mietwohnung. Das Verfahren beginnt mit einem Antrag des Mieters. Die Schlichtungsstelle lädt beide Parteien zu einer Verhandlung ein und versucht eine Einigung zu erzielen. Kommt keine Einigung zustande, erlässt sie eine Sachentscheidung. Sind beide Parteien nicht einverstanden, kann der Fall ans Bezirksgericht weitergezogen werden. Für Mieter ist das Verfahren gebührenfrei.

Question 5

Was kostet die Prüfung?

Accepted Answer

Kosten für Sie entstehen nur bei Erfolg und ergeben sich aus dem von Ihnen zu unterfertigenden Prozesskostenfinanzierungsvertrag. Die Schlichtungsstelle selbst ist gebührenfrei.

Question 6

Welche Unterlagen benötige ich für die Prüfung?

Accepted Answer

Für die Erstprüfung benötigen Sie Ihren Mietvertrag (inkl. etwaiger Nachträge) sowie grundlegende Angaben zur Wohnung: Größe in m², Baujahr des Gebäudes, Lage (Bezirk, Gemeinde) und Ausstattungsmerkmale. Wenn vorhanden, sind auch Beilagen wie Grundrisse oder Wohnungsübergabeprotokolle hilfreich. Die genauen Unterlagen für das Schlichtungsverfahren werden mit Ihnen abgestimmt.

Question 7

Kann ich auch rückwirkend Miete zurückfordern, wenn ich schon lange in der Wohnung wohne?

Accepted Answer

Ja. Das MRG ermöglicht die Rückforderung zu viel bezahlter Miete in der Regel für bis zu drei Jahre (in einigen Fällen sogar 10 Jahre) rückwirkend ab Antragstellung bei der Schlichtungsstelle. Es spielt dabei keine Rolle, wie lange Sie bereits in der Wohnung wohnen. Entscheidend ist, ob die Miete in der Vergangenheit den zulässigen Richtwert überschritten hat. Je länger die Überzahlung andauert, desto wichtiger ist eine rasche Prüfung, um keine weiteren Ansprüche zu verlieren.

Question 8

Darf mein Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn ich die Miete anfechte?

Accepted Answer

Nein. Das MRG schützt Mieter ausdrücklich vor Rachekündigungen. Eine Kündigung des Mietvertrags allein deshalb, weil Sie Ihre gesetzlichen Ansprüche auf Rückzahlung überhöhter Miete geltend machen, ist rechtlich unzulässig. Zudem genießen Mieter in Altbauwohnungen, die dem MRG vollständig unterliegen, ohnehin einen starken Kündigungsschutz – der Vermieter kann nur aus gesetzlich definierten Gründen kündigen.

Question 9

Was sind zulässige Zuschläge und Abstriche beim Mietzins?

Accepted Answer

Der Richtwert ist nur ein Ausgangswert. Das MRG erlaubt Zu- und Abschläge aufgrund konkreter Merkmale der Wohnung. Zulässige Zuschläge können z. B. für eine sehr gute Lage, hochwertige Ausstattung, eine Terrasse oder eine Garage verrechnet werden. Abstriche sind vorzunehmen, wenn die Wohnung unter dem Durchschnitt liegt – etwa wegen schlechter Lage, mangelnder Ausstattung oder fehlender Heizung. Die Abwägung dieser Faktoren ist komplex und erfordert eine rechtliche Einzelfallprüfung.

Question 10

Gilt das MRG auch für befristete Mietverträge?

Accepted Answer

Ja, das MRG gilt grundsätzlich auch für befristete Mietverträge in Altbauwohnungen. Auch wenn Ihr Mietvertrag zeitlich begrenzt ist, haben Sie Anspruch darauf, dass die Miete den gesetzlichen Richtwert nicht überschreitet. Befristete Verträge müssen zudem eine Mindestlaufzeit von drei Jahren aufweisen und können nach deren Ablauf zu einem unbefristeten Vertrag werden, wenn Sie als Mieter nicht ausziehen.

Question 11

Was ist der Unterschied zwischen Richtwertmietzins und Kategoriemietzins?

Accepted Answer

Beide sind gesetzliche Mietpreissysteme im MRG, gelten aber für unterschiedliche Fälle. Der Richtwertmietzins gilt für Mietverträge, die ab dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, und orientiert sich an einem Basiswert pro m², der je nach Ausstattung und Lage angepasst wird. Der Kategoriemietzins gilt für ältere Verträge (vor 1994) und richtet sich nach der Ausstattungskategorie der Wohnung (A bis D). Welches System auf Ihren Vertrag anwendbar ist, hängt vom Datum des Mietvertragsabschlusses ab.

Question 12

Wie lange dauert das Verfahren bei der Schlichtungsstelle?

Accepted Answer

Die Dauer variiert je nach Auslastung der zuständigen Schlichtungsstelle und Komplexität des Falls. Typischerweise dauert ein Schlichtungsverfahren zwischen drei und sechs Monaten. Kommt es zu keiner gütlichen Einigung und wird der Fall ans Bezirksgericht weitergezogen, kann das Verfahren länger dauern. Der von uns beauftragte Rechtsanwalt begleitet Sie durch den gesamten Prozess und hält Sie über den aktuellen Stand auf dem Laufenden.

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