Miete im Altbau Wien

Als Altbauwohnung gilt in Österreich jede Wohnung, die sich in einem Gebäude befindet, dessen Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 erteilt wurde. Entscheidend ist ausschließlich das Gebäude, nicht die einzelne Wohnung: Auch eine vollständig kernsanierte Einheit im Altbau fällt weiterhin unter den Schutz des Mietrechtsgesetzes (MRG).

In der Praxis ist auch der Stichtag 1. Juli 1953 bedeutsam. Gebäude, deren Baubewilligung nach diesem Datum erteilt wurde, fallen grundsätzlich nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG und können zu einem frei vereinbarten Mietzins vermietet werden.

Wien zählt heute rund 220.000 Altbauwohnungen mit gesetzlichem Mietzinsschutz. Das macht den Richtwertmietzins zu einem zentralen Thema für sehr viele Wiener Mieterinnen und Mieter.

Das MRG kennt drei Anwendungsbereiche: Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich und vollständige Ausnahme vom MRG. Nur im Vollanwendungsbereich gelten der gesetzliche Mietzinsschutz, die Ausstattungskategorien und das Schlichtungsstellenverfahren in vollem Umfang.

Dem Vollanwendungsbereich unterliegen insbesondere:

• Wohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 (klassische Altbauten)
• Wohnungen in später errichteten Häusern mit mehr als zwei selbständigen Wohnungen, sofern keine Ausnahmetatbestände greifen

Vom Vollanwendungsbereich ausgenommen sind unter anderem:

• Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen (Ein- und Zweifamilienhäuser)
• Neubauten nach dem 1. Juli 1953
• Ferienwohnungen und Dienstwohnungen

Für ausgenommene Wohnungen kann der Mietzins grundsätzlich frei vereinbart werden, wobei allgemeine Schutzvorschriften des ABGB (Wucher, Verkürzung über die Hälfte des wahren Werts) zu beachten sind.

Der Richtwertmietzins ist die gesetzlich festgelegte Basis für den höchstzulässigen Hauptmietzins einer Altbauwohnung. Er wird alle zwei Jahre per Verordnung des Justizministers neu festgesetzt. Seit 1. April 2026 gilt in Wien ein Richtwert von 6,74 €/m² Nutzfläche und Monat.

Aktuelle Richtwerte ab 1. April 2026 nach Bundesland:

• Wien: 6,74 €/m²
• Burgenland: 6,15 €/m²
• Niederösterreich: 6,92 €/m²
• Oberösterreich: 7,30 €/m²
• Salzburg: 9,31 €/m²
• Steiermark: 9,30 €/m²
• Kärnten: 7,89 €/m²
• Tirol: 8,22 €/m²
• Vorarlberg: 10,35 €/m²

Das neue Mietpaket für leistbares Wohnen (September 2025) begrenzt Erhöhungen: Im Jahr 2026 dürfen Richtwertmieten um maximal 1 % steigen, 2027 um maximal 2 %. Ab 2028 gilt eine neue 3-%-Obergrenze, bei der höhere Inflationsraten nur zur Hälfte weitergegeben werden dürfen.

Der Richtwert bezieht sich auf die sogenannte mietrechtliche Normwohnung: eine Altbauwohnung der Kategorie A in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand und in durchschnittlicher Lage. Da keine konkrete Wohnung genau dieser Normwohnung entspricht, werden stets Zuschläge addiert oder Abschläge vorgenommen.

Das MRG teilt Wohnungen in vier Kategorien ein. Maßgeblich ist stets der Zustand zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses.

Der sogenannte Kategorieausgleich erlaubt es, fehlende Ausstattungsmerkmale durch höherwertige vorhandene zu kompensieren. Das Merkmal der zeitgemäßen Badegelegenheit ist jedoch nicht ausgleichsfähig.

Der zulässige Hauptmietzins ergibt sich aus dem Richtwert zuzüglich Zuschlägen für werterhöhende und abzüglich Abschlägen für wertmindernde Umstände. Jeder Zuschlag und jeder Abschlag wird immer ausgehend vom Richtwert berechnet, nicht von der laufenden Summe.

Typische Zuschläge:

• Stockwerkszuschlag ab dem 2. Obergeschoss mit Aufzug: +1,5 % pro Stockwerk
• Aufzugsanlage (Wien): +9,09 %
• Balkon oder Terrasse: bis zu +10 %
• Gegensprechanlage: +1 %
• Waschmaschinenanschluss: +1 %
• Abstellraum in der Wohnung: ca. +3 %
• Kellerabteil (mitvermietet): +2,5 %
• Sehr guter Erhaltungszustand des Hauses: bis zu +10 %
• Lagezuschlag für überdurchschnittliche Wohnlage: je nach Lage

Typische Abschläge:

• Gangküche ohne eigene Belichtung: 2,5 bis 5 %
• Fehlendes Kellerabteil: 2,5 %
• Überdurchschnittliche Lärmbelastigung: bis zu 20 %
• Bad und WC gemeinsam in einem Raum: 2,5 %
• Kein Aufzug ab dem 2. Obergeschoss: netto 2,5 % Abschlag pro Stockwerk
• Erdgeschosslage (je nach konkreter Situation)

Hinzu kommt bei jedem befristeten Vertrag der zwingend vorzunehmende Befristungsabschlag von 25 % vom gesamten ermittelten Hauptmietzins.

Ein Lagezuschlag darf nur dann verlangt werden, wenn die Lage des Hauses überdurchschnittlich ist und der Vermieter den Mieter spätestens bei Mietvertragsabschluss schriftlich auf die maßgebenden Umstände hingewiesen hat. Ein bloß mündlicher Hinweis genügt nicht.

In Gründerzeitvierteln ist ein Lagezuschlag per Gesetz ausgeschlossen. Ein Gründerzeitviertel liegt vor, wenn der überwiegende Gebäudebestand eines Zählgebiets zwischen 1870 und 1917 errichtet wurde und diese Gebäude damals überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Kategorie D) aufwiesen.

Außerhalb von Gründerzeitvierteln muss die Lage im Vergleich zum selben Referenzgebiet (Referenzgebietskartierung der MA18) überdurchschnittlich sein. Als Kriterien gelten:

• Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
• Nahversorgung und Einkaufsmöglichkeiten
• Bildungseinrichtungen
• Ärztliche Versorgung und Apotheken
• Grünraum und Parks
• Grundkostenanteil

Für den 1. Wiener Gemeindebezirk gilt ab 2026 ein Lagezuschlag von rund 6,44 €/m². In anderen Bezirken variiert der Lagezuschlag erheblich. Die aktuelle Höhe lässt sich über den Lagezuschlag-Rechner der Stadt Wien (mein.wien.gv.at) ermitteln.

Bei jedem befristeten Mietvertrag vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins zwingend um 25 %. Dieser Befristungsabschlag gilt unabhängig von der Befristungsdauer und kann nicht wegbedungen werden.

Das MRG schreibt eine Mindestbefristungsdauer von 3 Jahren vor. Befristungen unter 3 Jahren sind grundsätzlich ungültig und führen dazu, dass das Mietverhältnis rechtlich als unbefristet gilt. Ausnahme: die Anmietung als Zweitwohnung für berufsbedingten Ortswechsel für bis zu 6 Monate (kein Befristungsabschlag, keine Mietzinsobergrenze).

Wandelt sich ein befristetes Mietverhältnis in ein unbefristetes um, entfällt der Befristungsabschlag nur dann, wenn der Hauptmietzins im Mietvertrag ausdrücklich sowohl mit als auch ohne Befristungsabschlag ausgewiesen wurde.

Für Mietverträge zwischen dem 1. Jänner 1982 und dem 28. Februar 1994 gilt nicht der Richtwertmietzins, sondern der Kategoriemietzins. Er ist ein fixer Betrag pro Quadratmeter und Monat, der an den Verbraucherpreisindex angepasst wird. Zuschläge und Abschläge wie beim Richtwertmietzins kommen hier nicht zur Anwendung.

Aktuelle Kategoriemietzinse seit 1. April 2026:

• Kategorie A (brauchbar, mind. 30 m², vollausgestattet): 4,51 €/m²
• Kategorie B (brauchbar, mit Bad und WC): 3,38 €/m²
• Kategorie C (brauchbar, Wasser und WC innen): 2,25 €/m²
• Kategorie D brauchbar: 2,25 €/m²
• Kategorie D unbrauchbar: 1,13 €/m²

Auch beim Kategoriemietzins ist bei befristeten Verträgen ein Befristungsabschlag von 25 % vorzunehmen.

Ein angemessener Hauptmietzins (im Wesentlichen der Marktmietzins) darf im Vollanwendungsbereich des MRG nur in bestimmten gesetzlich definierten Fällen vereinbart werden. Das Gesetz nennt keine konkrete Obergrenze, weshalb im Ergebnis der ortsübliche Marktmietzins gilt.

Ein angemessener Mietzins ist zulässig für:

• Wohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945
• Dachbodenausbauten und Zubauten mit Baubewilligung nach diesem Datum
• Denkmalgeschützte Gebäude (wenn erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet wurden)
• Wohnungen der Kategorie A oder B mit mehr als 130 m² Nutzfläche
• Nachträgliche schriftliche Vereinbarungen bei aufrechtem unbefristetem Mietverhältnis

Auch beim angemessenen Hauptmietzins gilt seit 2026 die Mietpreisbremse: Erhöhungen sind auf 1 % (2026) und 2 % (2027) begrenzt. Diese Regelung trifft erstmals auch diese Mietzinskategorie.

Wichtige Fristen:

• Unbefristeter Mietvertrag: Antrag innerhalb von 3 Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung. Wird diese Frist versäumt, ist das Überprüfungsrecht grundsätzlich verloren.
• Befristeter Mietvertrag: Antrag innerhalb von 6 Monaten nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach Umwandlung in ein unbefristetes.

Stellt die Schlichtungsstelle eine Überschreitung fest, kann sie den Mietzins für die Zukunft herabsetzen und die Rückerstattung des zu viel bezahlten Betrags anordnen. Gegen den Bescheid kann innerhalb von 4 Wochen das Gericht angerufen werden.

Wurde zu hohe Miete verlangt, muss der Vermieter den überhöhten Betrag erstatten. Zusätzlich sind 4 % Zinsen pro Jahr ab dem jeweiligen Zahlungstag zu leisten.

Rückforderungszeiträume (bisherige Regelung):

• Unbefristeter Mietvertrag: maximal 3 Jahre vor Antragstellung
• Befristeter Mietvertrag: maximal 10 Jahre vor Antragstellung

Wichtige Neuerung durch das Mietpaket September 2025: Die Rückforderungsfrist wurde generell auf 5 Jahre verkürzt. Zu viel bezahlte Mieten können künftig also nur noch für die letzten 5 Jahre zurückgefordert werden, unabhängig davon, ob ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis vorliegt.

Um den Anspruch vollständig auszuschöpfen, muss der Antrag sowohl die Feststellung der Ungültigkeit der Mietzinsvereinbarung als auch die Rückzahlung inklusive Zinsen umfassen. Ein Antrag, der nur die Herabsetzung für die Zukunft begehrt, reicht für eine rückwirkende Erstattung nicht aus.

Neben der Höhe des Mietzinses gibt es weitere häufig diskutierte Themen:

• Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 3 MRG): Der Vermieter ist zur Instandhaltung der allgemeinen Teile des Hauses sowie zur Behebung ernster Schäden im Wohnungsinneren verpflichtet. Mieterinnen und Mieter können Mängelbeseitigung verlangen.
• Betriebskosten: Diese werden zusätzlich zum Hauptmietzins verrechnet und dürfen nur tatsächlich angefallene, belegbare Kosten enthalten. Der Vermieter muss jährlich eine Betriebskostenabrechnung legen; Mieterinnen und Mieter haben das Recht auf Belegeinsicht.
• Möbelmiete (§ 25 MRG): Für mitvermietete Einrichtungsgegenstände darf ein angemessenes Entgelt verlangt werden, das jedoch ausdrücklich und mit konkreter Auflistung schriftlich vereinbart sein muss. Kategoriemerkmale wie Herd und Spüle dürfen nicht gesondert berechnet werden.
• Wertsicherungsklausel (Indexklausel): Erlaubt dem Vermieter, den Mietzins entsprechend der Inflation anzupassen. Eine Anpassung erfordert eine schriftliche Ankündigung mindestens 14 Tage vor der Erhöhung. Fehlt eine solche Klausel im Mietvertrag, ist keine Indexanpassung möglich.